買った時より高く売却!専属専任媒介で仲介手数料値引きの上、チャレンジ価格で売却できました。

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新築で購入して5年住んだマンションを売却することになりました。


マンション売却を決めた理由はこちら





そして、お陰様で、
スーパー強気価格で販売し、
販売から1ヶ月、新築時よりも数百万円高く売却できました。




まさかこんな強気価格(チャレンジ価格)で
こんなに早く売れるとは思っていなかったので、

とっても嬉しかったです。



これだけ高く売れたのは、
我が家が不動産売却を依頼した営業担当さんが、
本当に敏腕だったおかげだと思っています!





今回は、我が家が不動産会社とどのように契約して、
高額売却できたかをご紹介しようと思います。

我が家のスペック

ひとまず簡単に我が家のスペックを紹介します。

  • 駅徒歩10分以内
  • 70平米以上
  • 築6年
  • 一応高層階(日当たり眺望良し)
  • 中部屋
  • 田の字形3LDK横長リビング
  • ファミリー向け中規模マンション(50戸以下)

ごくごく普通の築浅マンションです。


ひとまず不動産一括査定

マンション売却にあたり、
夫が不動産一括査定を申し込みしました。



一括査定を申し込んだ瞬間に、
携帯の電話が鳴り止まない
という、
一括見積あるある……




夫はそれが嫌で、
備考欄に「電話ではなくメールでご連絡ください」
記載したそうです。








にもかかわらず、
電話をかけてきた大手不動産販売会社。
(電話をかけてきたのは2社だけ)




まさかの電話をかけてきた不動産会社1社
訪問査定を依頼したそうです。

なんじゃそりゃ。





電話いややったんちゃうんかい。


大手の名前とできる感じの声にやられたんでしょうか。

実際この営業さんが超敏腕で、
若くして主任だったのですが。


不動産売却を検討する場合は、複数社に査定依頼を行って、
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不動産媒介の種類

不動産会社の営業さん(以下Aさん)が訪問査定に来た際、
一通り室内を見た後、
不動産売買契約の種類について説明してくれました。

不動産媒介(売却依頼する契約)には
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約形態があるそうです。

一般媒介契約

複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約のこと。
不動産会社は売主に売却活動(Web広告のPVとか)の報告義務がありません。



それぞれの不動産会社が売却活動をするので、
検討中の方の目に入る広告も多くなるというメリットがあると思います。




たまにsuumoとかで、
同じ物件の情報が何個も出ていることがありますが、
あれは一般媒介契約で、複数の不動産会社が広告を出しているからだと思います。


個人的な意見ですが、
購入側はできるだけたくさんの物件を見たいので、
同じ物件ばかり(違う販売会社だけど)出されたら、
「またこの物件か……」となるので、
ちょっと困ります。


専任媒介契約

不動産会社1社にのみに売却活動を依頼する媒介契約のこと。
2週間に1回以上、売主へ販売状況を報告する義務があるそうです。

1社との契約なので、
売却活動を積極的に行ってくれる、
信用できる担当者を見定める必要があります。





この媒介契約の場合、
自分で買主を探して取引することが可能だそうです。




専属専任媒介契約

不動産会社1社にのみに売却活動を依頼する媒介契約のこと。
専任媒介契約と異なるのは、
売主が自分で買主を見つけて取引することができない
1週間に1回以上売主へ販売状況を報告する義務がある
という点だそうです。
(専任媒介は2週間に1回)



他社との競合がないため、
この契約をすると、

売主・買主両方から手数料がっぽり!頑張るぜ!

OR

競合いないしゆるくやっちゃお…

のどちらになるかは、
担当者をしっかり見極めないといけないと思います。笑




我が家は専属専任媒介契約

Aさんからの説明を受け、
我が家は専属選任媒介契約で契約をしました。




専属選任媒介契約をして、
Aさんは色々と活動をしてくれました。

売却活動
  • Web広告
  • チラシを作成し近隣ポストに配布
  • 内覧希望者とのスケジュール調整
  • 打ち合わせや販売戦略
  • 売主の心的ケア(笑)



Web広告に関しては、
我が家はSUUMOとアットホームのみ。
チラシも、同マンションには配布せず、
近隣のみにしてもらいました。


あまり同じマンションの人に売却活動中ということを知られたくなかったからです。

このへんはAさんから
どうしますか?
と聞いてくれたので良かったです。





また、
売主側としては、素人なので、
マンションの売却っていうと、ものすごく不安です。

3ヶ月以内に売れなかったらどうしよう…
高く出しすぎたかな…?
もう少し安くしたほうが良い?
全然内覧の依頼がこない…(広告出して2週間)



Aさんは、この辺すごく頼れる男で、



私(超心配症で優柔不断)は、
売却広告出して2週間くらいで、高く出しすぎたと不安になってしまったのですが、

Aさん
Aさん

もう少し様子を見てみましょう。
広告もしっかり閲覧されています!



と言ってくださって、冷静になれました。






Aさんと契約して本当に良かったと思います。
むちゃくちゃ頼れる、信頼できる、しかも爽やかイケメン!←


さすが若いのに超大手不動産会社の主任です!

仲介手数料の値引きがあることも

不動産の仲介手数料は、法律で上限が決まっています。



400万円以上の取引の場合は、以下の通り。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 60,000円 + 消費税


売却価格は数千万円になるので、
仲介手数料もばかにならない価格です。




ここで重要なのは、
法律ではあくまで上限が決まっているということですね。

下限は決まっていないので、
不動産会社によっては、
なんとお値引きもあり得るようです。




そんなこともつゆ知らない素人夫婦。


Aさんは専属専任媒介契約で、
仲介手数料を20%引きにしてくださいました。


大手の会社が手数料を値引いてくれるイメージがなかったので、
びっくりしました。




なお、専属専任なのでAさんは、
売主・買主両方から手数料をもらっています。笑

マンションの査定価格と販売価格

Aさんと専属専任契約をしたことを先に買いてしまいましたが、
その前にマンションの査定価格も出してもらっています。


当初一括査定を行った際の
うちのマンションの査定価格(Aさんの会社)は、
新築購入価格より+300万円でした。

実際に内覧をして、室内の状況により
この査定額が高くなったり低くなったりするそうです。



5年も住んでいるのに
本当に新築時より300万円も高く売れるの??と
半信半疑で聞いていました。








Aさんは過去資料を色々ご持参してくさっていて、


同エリアの中古マンション売買金額が高騰していること、
また、
人気エリアなので現在競合がかなり少ない状態で、
同じような条件のマンションが他に2戸しかないことを説明してくれました。





しかもその競合になるマンションは、

  • 駅徒歩14分
  • 2階部分
  • 築10年
  • バルコニーの目の前に電線……等

私達のマンションより結構条件が悪いのに、
かなり強気の価格だったのです。








Aさん
Aさん

ここまで聞いてどう思われましたか?

Aさんに聞かれて私は…

私

正直このマンションがこの値段なら、
うちのマンションもそれ以上で売れると思う。

夫

え、ちょっと高すぎひん?;


私ほどがめつくない夫。笑




Aさん
Aさん

チャレンジ価格は一度しか決められないですし、
今後安くすることはできても高くすることはできないので
一度挑戦してみては?




とAさんが背中を押してくれたので、
競合マンションと同じ額の
スーパーチャレンジ価格(新築価格+530万円)で販売開始することになりました。




ちなみに、
競合の物件の売主は個人ではなく会社さんだったようです。
会社の場合利益率とか厳しいのかもしれませんが、

なんとなく会社が決めているし、
根拠を持ってこの価格で売れる!と思ってだしているのかな…?



と思いまして…。

それならもっと条件の良い我が家なら絶対売れる!
と思って欲をかいてしまいました。





スーパーチャレンジ価格で売却できました

結果論ですが、

このスーパーチャレンジ価格で
ほんとジャスト一ヶ月で売却できました。
(50万円ほど値引きはしました。関西人なので…笑)



背中を押してくださった営業さんに感謝です。
もしかしたらもっと高く出しても売れてたかな…←




不動産会社の査定額はひとつの指標になりますが、
しっかりと市場を調査分析することが大事なんだな〜と思いました。

敏腕Aさんの手法

うちのマンションは、
なんと内覧1件だけで、その方が成約してくださいました。

うちと同世代で、
お子様お一人のファミリーです。
奥様が大変気に入ってくださったようです。





しかし築浅とはいえ、
中古マンションでちょっと高いお値段。
(とはいえ同エリアの新築マンションよりはかなり安いが)
ちょっと迷われてはいたようなんですが、



実はこのファミリーの2回目の内覧の数日後に、
別の方の内覧予約が入っていて…
それをAさんがお伝えすると、


(他の人が検討する前に、)
このマンションほしいです。


と言ってくださったそうです。





Aさん…笑


他にもほしいと思っている人がいる、
1点ものってなったら、
購買意欲爆上がりしますもんね…。




ご契約意思をいただいたので、
他の内覧の方はお断りして、
晴れて内覧1件で成約となったのでした。






ご購入くださった方は、
本当におおらかで良い方だったので、
素敵な方にご購入いただいてとても嬉しかったです。




しかも、今現在、
私達が売却したころよりさらに同エリアのマンションが高騰していますので、

ご購入いただいた方も新たに住み替えされる時、
利益が出るかもしれませんね。








というわけで、我が家は専属専任媒介契約で、
スーパーチャレンジ価格で売買契約することができました。


マンション売却は、
不動産仲介会社との2人3脚です!

良い営業さんに担当いただいたので、本当に良かったです。


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