こんにちは！
ひょんなことから新築で購入したマンションを売却して住み替えることになりました。
マンションの一括査定に出したところ、
お陰様で新築購入時よりも高額で売れることがわかり、
小躍りで売却活動開始。
無事に2ヶ月で成約となりました！
☆*:.｡. o(≧▽≦)o .｡.:*☆
しかし…売却して初めて知った
譲渡益に対する税金…
その税金が、5年以内か5年以上かで大きく違うことがわかったので、簡単に記事に致します。
譲渡益が出たら税金がかかる
不動産を売却して利益が出たら、
税金がかかります。
この利益とは、簡単に言うと
売却価格から、不動産取得時にかかった価格を差し引いたとき、
プラスになっている額です。
（厳密には減価償却等ありますがここでは割愛）
このプラスになった額に対して税金がかかってきます。
マイナスになった（損が出た）場合は税金はかかりません。
所有期間が5年以上か5年未満かで税金が19%もかわる
不動産譲渡は、
所有期間5年以上の「長期譲渡所得」になるか、5年未満の「短期譲渡所得」になるかで、
税率が変わります！
長期譲渡所得:所得税15%+住民税5%
短期譲渡所得:所得税30%+住民税9%
つまり
長期:20%
短期:39%
19%も税率が違うんですね…
「5年」の数え方に注意！
5年以上か5年未満かで19%も税金が違うとはびっくりです。
さらに、譲渡税でいう「5年」の数え方には注意が必要です！！
土地や建物を売った年の
1月1日現在で
その不動産の所有期間が5年以上の場合、
長期譲渡所得となります。
例えば極端な話をすると、
2015年3月に取得したマイホームマンションを、
2020年12月に売却した場合
（実際の所有期間5年9ヶ月）
短期譲渡所得となり税金は39%
2021年1月に売却した場合
（実際の所有期間5年10ヶ月）
長期譲渡所得となり税金は20%
この例の場合
実際の所有期間は既に5年以上なのに、
売却月がたった1ヶ月違うだけで
税率が19%もかわってくるんですね…
こ、こわい…
3000万円の特例が使える
実はマイホームの譲渡税には、3000万円の特別控除を使うことができます。
利益が3000万円に満たない場合、その金額まで控除されますので、税額は0になります。
ほとんどの場合が3000万円未満の利益だと思うので、この特別控除を使えば譲渡税はかかりませんね！
しかしこの特別控除にも色々と条件があります。
住み替えの場合は要注意！3000万円特例と住宅ローン減税は併用できない
3000万円の特別控除が有れば
ほとんどの場合税金払わなくて良いし
大丈夫じゃない？と思いますよね。
しかしここで問題なのが、
なんと3000万円特例控除を利用した場合、
その前後2年間で住宅ローン減税（10年間）が受けられないのです…。
マンションを売却して賃貸生活を長く続ける場合や実家に住む場合などは問題ありませんが、
我が家の場合は「マイホームの住み替え」なので…
もちろん新しいマイホームも住宅ローンを借り入れします。
その場合、3000万円の特別控除と住宅ローン減税どちらを利用するのがお得か考えないといけません。
まとめ
詳細は国税庁→土地や建物を売った時
をご確認ください。
マイホームの売却は人生においてそう何度もあるわけでは無いので、周りも誰も教えてくれません…
我が家も初めてのマイホーム売却なので、手探り状態ですが…
どなたかの参考になれば幸いです。
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