【住み替えの税金】誰も教えてくれなかった…マンション売却益が出たら特別控除を受ける前に必ず確認しよう!住宅ローン控除と3000万円特別控除は基本的に併用できないぞ!!

マンション売却
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衝撃の事実が判明してしまいました…。


我が家は新築で購入したマンションに5年ちょっと住み、売却をしました。


新築で購入した時よりも高く売れたので売却益が発生しました。



売却益が発生しても3000万円の特別控除という制度がある為、
3000万円以下の売却益に関しては譲渡税がかからないという認識でした。


その認識も間違いではないのですが、
なんと

住宅ローン控除と3000万円特別控除は併用できない
(併用しづらい)

ということがわかったのです…。



今回マイホームの住み替えなので住み替え先でも住宅ローン控除を受けるつもり満々でした…。

住み替えの時期によっては併用できなくもないけど、
我が家は無理そうです。


こんなこと、
不動産売買の仲介会社も、ハウスメーカーも、銀行の人も
誰も教えてくれなかった…。



誰も教えてくれなかった!!!!



でもこれからマイホームの住み替えを検討している方は
絶対に知っておいた方が良いです!


分譲マンションの売却やマイホームの住み替え、
買い替えを考えている方は必読です!!

マンションの売却益にかかる税金と、その税率

まずマイホームの住み替えをする時、
多くの方は今の家を賃貸に出すor売却するという選択をすると思います。

よっぽどお金持ちでない限り、
同時にマイホームを2件所有するなんて難しいですよね。
我が家も例に漏れず売却活動を行い、
無事に1ヶ月で売却することができました。

人気がある立地だった為、
お陰様で新築購入時よりも高く売却することができました。
つまり、売却益が発生したということになります。


悲しいことに、収益には税金がかかるのが世の常…


もちろんマイホームの住み替えでも御多分に洩れず、利益に対して

  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別税

がかかってきます。

この税金は売却するマンションの所有期間によって税率が異なるそうです。

まとめたものが以下の表です。

所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
5年以下30%9%0.63%39.63%
5年以上15%5%0.315%20.315%

マンション所有期間が5年超えなら税金が減る♪しかし5年の数え方に注意!

表の通り、マンションの所有期間が5年以上か以下かによって、
税金が約19%も違ってくる
ことがわかりますね。

これから売却予定の方は、要注意です!



そしてさらに注意が必要なのが、この「5年」の考え方です。


なんと、譲渡所得税でいう「5年超」とは、
保有期間がちょうど5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合
を言うとのことです…

例えば2015年9月1日に購入したマンションを
売却するとしたら、
5年保有したことによる譲渡所得税の優遇(39.63%→20.315%)を受けられるのは、
2020年9月1日以降ではなく、
2021年1月1日以降ということです!(実質5年半以降)


なんというひどいからくりでしょうか…
たった数ヶ月で税額が19%以上変わってしまった…
とならないように、

売却の時期はホント〜〜〜に要注意です!!


ちなみに我が家はこんなこともつゆ知らず、
入居から5年ちょっと過ぎた12月末に売却活動を開始し、
2月に売買契約をしたので、
ぎりぎり1月1日を過ぎて売却したため5年保有の優遇を受けられます!

もしあと1〜2ヶ月早く売却活動始めていて、
年内に売却していたらと思うと…


本当にゾッとしますよ…

無知って恐ろしいです…

売却益とそれにかかる税金の計算方法〜減価償却の考慮が必要〜

売却益に税金がかかることはわかりましたが、
そもそも「売却益」とは?

売却活動にはお金がかかっているので、
そのへんの経費は差し引いてもらわないと困りますねえ…

というわけで売却益の計算方法は以下の通りです。

売却益(譲渡所得)=

 不動産の売却価格
    土地の購入価格
    建物の購入価格(税込)
    購入諸費用
    売却諸費用
   + 建物減価償却費

この売却益 × 20.315% が税金として引かれます…
(´;ω;`)


項目をひとつづつ見てみましょう。

不動産の売却価格

今回売却したマンションの、売却価格です。
例として4000万円としましょう。

土地の購入価格/建物の購入価格

分譲マンションも、土地と建物それぞれの価格があります。
マンション購入時の不動産売買契約書にかかれているので確認してみてください。

住戸価格の内訳として、
土地価格・建物価格・消費税が書かれていると思います。

この内訳がわからなければ後の減価償却でちょっとめんどくさいことになりますので、
契約書をくまなくご確認してみてください。

ここでは建物2000万円、土地1000万円とします。
つまり新築時3000万円で購入したマンションが4000万円で売却できたという
なんとも嬉しい事例ですね。

購入諸費用

マンション購入時にかかった諸費用です。
契約書への印紙代や登記費用、仲介手数料、不動産取得税 等。
これも購入時の書類や領収書に載っていると思います。

設計費や入居時の設計変更代も諸費用に入れられるそうです。

参考 国税庁取得費となるもの

わかりやすく150万円とします。

売却諸費用(譲渡費用)

マンション売却時にかかった諸費用です。
仲介手数料や印紙税、登記費用が主なものだと思います。

参考 国税庁譲渡費用となるもの

こちらもわかりやすく150万円とします。

建物減価償却費

減価償却費ってなんぞ?調べて始めて知りましたよ…

建物自体は築年数の経過とともに基本的に価値は落ちていくよね!
的な考えで、
経年による価値の低下も考慮しましょうという費用です。

1年でどれだけ価値が減少するかは、
構造によって掛け率(償却率)が決まっています。

住居用RC構造のマンションは0.015です。


住居用の減価償却費の計算式は以下です。

減価償却費 = 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

土地は基本的に劣化しないので、これは建物にしかかかりません。


例として
2000万 × 0.9 × 0.015 × 6年
=162万円となります。


ここで経過年数について注意です。
なんと経過年数は端数(月)を繰り上げして考えるのです…。

つまり、経過年数が5年1ヶ月だったとしても、
6年と計算するんですね…

さっきの譲渡所得税の優遇は5年超えていても1月1日すぎてなかったら5年未満で換算されるのに…なんか納得いかないですね。


この建物減価償却の数値が大きくなると、
売却益が出たときには「価値が少ないのに高く売れた」ように見えるので、
実際の購入価格から考えると売却益が大きく見えてしまいます…
つまり税金の額もふえてしまいます…


それなら土地の時価も考慮してほしいですよね…←

以上を計算してみると売却益とそれにかかる税金は…

売却益は、
4000万円 ー 2000万円 ー 1000万円 
      ー 150万円  ー 150万円
      + 162万円

売却益 = 862万円


862万円も儲かったら最高ですね!
残念ですがここに税金がかかります。

862万円 × 20.315% ≒ 175万円



実際には、減価償却は設備にもかかるとかなんとか
色々あるそうなので
(調べてください←)

こんな綺麗に計算できないっぽいですが、
大きく外れてはいないと思います。(多分)

この例でいうと、譲渡税約175万円
売却した翌年の確定申告でぽ〜〜〜んと一気に支払いしないといけないんですね。

税金って忘れた頃にくるから本当に恐ろしい…

3000万円以下の譲渡所得は非課税になる3000万円特別控除

さて、やっと本題です。←

862万円の譲渡所得に対して、175万円の税金を払わなければいけなくなった
ウルコさん(唐突な登場人物)


でも実は、国には
申請すれば3000万円までの譲渡所得(利益)は非課税にしますよ〜という
3000万円特別控除なる制度があります!
(確定申告で申請)


(ウルコ)175万円の税金、払わなくて済んだ〜〜!

やった〜〜〜〜〜〜!


私も当初はこの制度を夫から聞いていたので、
やった〜〜と思っていました。

3000万円の特別控除と住宅ローン減税の併用は難しい

今回ウルコが売却したのは、マイホームの分譲マンションです。
一戸建てへの住替えを考えていたウルコ。

賃貸の家賃がもったいないので
すぐにでも家を建てたい!

マンションを売却したその翌年に、
新築一戸建てを35年ローンで契約します。




はい、アウト〜〜〜



ウルコは新築一戸建ての住宅ローン減税(10年間)を受けることができません。

なん………だと…………

住宅ローン控除を開始する年とその前後2年間は3000万円控除を併用できない

おそろしいことに住宅ローン控除は
控除を適用する年(入居開始年)とその前後2年間は
3000万円控除を適用できないのです…


たとえば、
マンション売却→3年間賃貸生活→新築一戸建て35年ローン購入
という場合は、

3000万円特別控除と新居の住宅ローン減税を併用できるようです。
でも賃貸に3年間住むなら、
その費用のこと考えてたら税金払ったほうが良いのでは…とか。

ほんと微妙なところですよね…。


住宅ローン減税と3000万円特別控除どっちがお得か

住宅ローン控除って10年間でMAX400万円といいますが、
そもそも所得税(+住民税131,500円)を年間40万円払っている世帯って、
20〜30代ではそう多くないのではないかと思います。

そうなった時、3000万円特別控除とどっちがお得なのかは、
実際に計算してみないといけません。

この辺は、別記事で考察してみようと思います。

まとめ

とにかく住宅ローン減税と3000万円特別控除は併用できないことがわかりました。

我が家もこのままだと100万円以上の税金がかかる見込みです…。
マンションの売却益はまるまる注文住宅の頭金にぶっこむ予定で予算をたてていたので、税金は貯金に大打撃になりそうです…。
まだ住宅ローン控除と3000万円特別控除どちらにするかは検討中です。


マイホームの住み替えを検討中のあなた!!

仲介業者もHMも銀行の人もだれも教えてくれません!
ぜひしっかり勉強して、できるだけお得に売却活動を行ってくださいね!

何事もタイミングが重要です!!



かなり長くなったので、今回はここまで!
別記事で住宅ローン控除と3000万円特別控除について、
また我が家の場合どちらのほうが良いか比較等もしたいと思います!

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