衝撃の事実が判明してしまいました…。
我が家は新築で購入したマンションに5年ちょっと住み、
売却をしました。
新築で購入した時よりも高く売れたので売却益が発生しました。
売却益が発生しても3000万円の特別控除という制度がある為、
3000万円以下の売却益に関しては譲渡税がかからないという認識でした。
その認識も間違いではないのですが、
なんと
住宅ローン控除と3000万円特別控除は併用できない
（併用しづらい）
ということがわかったのです…。
今回マイホームの住み替えなので
住み替え先でも住宅ローン控除を受けるつもり満々でした…。
住み替えの時期によっては併用できなくもないけど、
我が家は無理そうです。
こんなこと、
不動産売買の仲介会社も、ハウスメーカーも、銀行の人も
誰も教えてくれなかった…。
誰も教えてくれなかった！！！！←
でもこれからマイホームの住み替えを検討している方は
絶対に知っておいた方が良いです！
分譲マンションの売却やマイホームの住み替え、
買い替えを考えている方は必読です！！
不動産譲渡税とは
土地や不動産を譲渡（売却）した時に利益が出れば、
それは所得となりますので、利益に対して税金がかかります。
それが不動産譲渡税です。
不動産譲渡税は厳密には3つの税金から構成されます。
※復興特別税は、2011年の東日本大震災における被災者支援のための税
不動産譲渡税の税率は、不動産所有期間によって異なる
不動産譲渡税の税率は、
売却した不動産の所有期間によって税率が異なるそうです。
まとめたものが以下の表です。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税率 | 税率合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 5年以上（長期譲渡所得） | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
不動産の所有期間
5年以上と5年以下で、約19％税金が違うって、
恐ろしいですね……！
注意点ですが、
この税率はあくまで利益に対して係ります。
売却した価格ではありません。
まあそれでも大きい額ですけどね……
不動産所得に対して、3000万円特別控除が受けられる
マイホームを売却した利益に対して税金がかかってしまいますが、
通称「3000万円特別控除」という特例で、
3000万円以下の譲渡所得は控除することができます。
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、
国税庁 マイホームを売ったときの特例
所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
なお、
3,000万円は売却価格ではなく、
譲渡所得（売却価格から取得費や減価償却を加減したもの≒利益）です。
3,000万円以上の利益がでる不動産って、
普通のサラリーマンではあまりないと思うので、
たいていの場合は特例を適応できそうですね。
確定申告の際に
この特例を利用すると、
不動産譲渡税を支払わなくてよくなるんですね。
我が家もこの特例を使う気満々だったのですが……
3000万円の特別控除と住宅ローン減税の併用は難しい
今回我が家は、
マイホームの住み替えですので、
マンション売却後に、
新たにローンを組んでマイホーム（注文住宅）を購入する予定です。
マイホームのローンは、
住宅ローン控除を受けられますよね。
もちろん、利用するつもりでした。
しかし、
3,000万円特別控除と、住宅ローン減税の併用は
かなり難しいということがわかったのです…。
住宅ローン控除を開始する年とその前後2年間は3000万円控除を併用できない
おそろしいことに
住宅ローン控除（（特例増改築等）住宅借入金等特別控除）は
控除を適用する年（入居開始年）とその前後2年間は
3000万円控除を適用できないのです…
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、
国税庁 マイホームを売ったときの特例
入居した年、その前年または前々年に、
このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、
その適用をうけることはできません。
新居に入居した年、前年、前々年に3,000万円特別控除を使ったら
住宅ローン控除が受けられないので、
前々々年前に3,000万円特別控除を利用している場合は、
併用できるんですね。
たとえば、
マンション売却→3年間賃貸生活→新築一戸建て35年ローン購入
という場合とか。
でも賃貸に3年間住むなら、
その間の費用のこと考えてたら税金払ったほうが良いのでは…とか思ったり。
ほんと微妙なところですよね…。
住宅ローン減税と3000万円特別控除どっちがお得か
住宅ローン控除って10年間でMAX400万円といいますが、
そもそも所得税（＋住民税131,500円）を年間40万円払っている世帯って、
20〜30代ではそう多くないのではないかと思います。
そうなった時、3000万円特別控除とどっちがお得なのかは、
実際に計算してみないといけません。
この辺は、別記事で考察してみようと思います。
まとめ
とにかく住宅ローン減税と3000万円特別控除は併用できないことがわかりました。
我が家もこのままだと100万円以上の税金がかかる見込みです…。
マンションの売却益はまるまる注文住宅の頭金にぶっこむ予定で予算をたてていたので、
税金は貯金に大打撃になりそうです…。
まだ住宅ローン控除と3000万円特別控除どちらにするかは検討中です。
マイホームの住み替えを検討中のあなた！！
仲介業者もHMも銀行の人もだれも教えてくれません！
ぜひしっかり勉強して、できるだけお得に売却活動を行ってくださいね！
何事もタイミングが重要です！！
かなり長くなったので、今回はここまで！
別記事で住宅ローン控除と3000万円特別控除について、
また我が家の場合どちらのほうが良いか比較等もしたいと思います！
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