【マイホームの住み替え】不動産譲渡益の3000万円特別控除と、新居の住宅ローン減税を併用できるパターンについて

マンション売却
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こんにちは。

以前のブログで、分譲マンションを売却した際発生した利益の特別控除(譲渡益3000万円までは非課税になる)と、
新たなマイホームを取得する場合の住宅ローン減税は基本的に併用できない

と記載しました。


以下2件のブログで書いております。

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旧居の譲渡益3000万円控除と新居の住宅ローン控除が併用できない理由

一般的には、マイホームの住み替えなので、
自宅を売却したら、新たに新居を購入する方も多いと思います。
(我が家もそうです。)

その場合、
なぜ旧居の「3000万円の特別控除」と
新居の「住宅ローン減税」が
併用できないのかというと…


住宅ローン控除を適用する年および前後2年以内は、
3000万円特別控除の適用は不可



という決まりがあるからです…


詳しくは国税庁→マイホームを売ったときの特例



つまり絵で表現するとこんな感じと思われます。

拙い絵ですみません…

上記の例でいうと、
R1年度から住宅ローン控除を適応させると思います。

例えばH29年度にマイホームのマンションを売却して譲渡益がでて、
H29年分の確定申告で3000万円の特別控除を申請していた場合、
R1年度に購入した新居の住宅ローン控除(10年分)は
適応できないのです…!



( ゚д゚ )



そんなの知らないよ〜


我が家も事前に調べていなかったら、
まんまとこの状況になるところでした…


さて、前置きが長くなりましたが、
なんとかして税金を払いたくない
3000万円特別控除と住宅ローン控除を併用できないか!?
といろいろ調べてみました。


ちょっと現実的ではないですが…
方法がなくもなさそうです。



新居に住んで3年経ってから旧居を売却する


「住宅ローン控除を適応する年、および前後2年が
3000万円特別控除と併用できない」ということは、

住宅ローン控除を適応して3年後には
併用可能だと考えられます!!


なので新居に引っ越してから旧居は売却活動せず、
そのまま放置しておく…

新居に住んで3年経ったら売却活動を行い、
無事売れたらその年の確定申告で3000万円の特別控除の
申請を行えると思います!!

ただし、注意点があります。

3000万円の特別控除を受けるためには、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の
12月31日までに売ること。

という決まりがあります。

なのでR1年から新居に住み始めて住宅ローン控除を開始する場合、
R4年の12月31日までに売却しなければいけません!!

売却した月にもよりますが、おそらく
実質1年ないと思います!


マンション売却なんて、
運やご縁もあるし、
短期間で売るために安く売却してしまうと
本末転倒です…。
(そもそも売却益がでないと控除の必要もない)

まず3年後に不動産の価値がどうなっているかはわからないので、
現在と同様に高く売れる保証はありません。




ていうかそもそも、
旧居も住宅ローンで購入していたら、
3年間は新居とダブルでローンを組むということですよね…
(旧居は眠らせている間賃貸にだしても良いかは不明です…)

う〜〜〜ん

やっぱり現実的じゃない…

共働きの場合、夫婦で名義を分けてそれぞれが控除を受ける

我が家は正社員共働きで私は夫の扶養には入っておりません。

ですがマンションを購入したとき、
ダブルローンは組まなかったので、
旧居の分譲マンションは100%主人の名義でした。


つまり旧居のマンションは
夫が100%購入して、夫が100%売却したので
夫が3000万円の特別控除を受けても
私は税制上一切関係ありません(多分)


ここで夫が新居の住宅ローンも契約すると、
住宅ローン控除は受けられませんが、
例えば妻の私が100%住宅ローンを契約した場合…


私は3000万円の特別控除を受けていないので、
住宅ローン減税を受けることができるのです!!




しかしここで注意点があります。


新居のマイホームが100%妻(または夫)の名義になる

離婚さえしなければあまり意識しないですが、
マイホームの名義が100%妻(または夫)になるので、
共働きで完全に半々にしたいというご家庭や、
一家の大黒柱の名義にしたいという考えの場合は難しいですね。

表面上は見えないとこなんですけどね。

妻が育休取得や退職したら住宅ローン控除の恩恵が減る

住宅ローン控除は、払った税金が戻ってくる制度なので、
そもそも払った税金が少なければ控除も少なくなります。

例えば育休取得したり、育児と仕事の両立が大変で退職したりすると、
所得税や住民税の支払い額が少ないので、
戻ってくる金額も少なくなります。

住宅ローン減税を受けるためにマイホームの名義を妻にした以上、
10年間は控除を受けられるように仕事を頑張らないと
意味がなくなってしまいますね…

住宅ローン減税をMAXで受けられる人は以外と少ない

住宅ローン減税は、
年末の住宅ローン残高×1%(MAX40万円/年)が
10年に渡り所得税から控除されます。
※所得税から控除しきれない場合は、住民税からMAX13万6,500円控除されます。

しかし…
年間40万円も所得税(&住民税)払っている人って、
20代、30代では多くないと思います。
我が家もそんなに払っていません…


さらに我が家の場合、妻の私が時短勤務をしており、
子供が小学6年生まで今の働き方を続ける予定です。
あと十年弱ですね…。

そのため私が支払っている所得税・住民税も、夫に比べると少ないです。
もし私が住宅ローン減税を受ける場合、
夫に比べるとあまり恩恵を受けられません。


私のお給料では住宅ローン減税の恩恵をたいして受けられないならば、
譲渡税を支払って、夫が新居の住宅ローン減税を受けたほうが、
トータルで見るとお得なのかもしれません。
(ここはきちんと計算が必要ですが)

まとめ

3000万円の特別控除と住宅ローン減税を併用できなくもない!?パターンを紹介しました。

1点目の方法は、あまり現実的ではない方法でしたが、
2点目の方法は、
もし奥様がバリバリ働いていて、所得税や住民税をたくさん支払っているならば、
有効な方法だと思います。

ぜひ、実際に計算してみて、お得な選択をしてみてください。

ちなみに、2点目の方法は、
実際に税務署に電話で相談したら回答してもらえた方法です。
かなり親切丁寧に教えてもらえたので、
くわしくは直接お問い合わせしてみてください。

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