こんにちは。
以前のブログで、分譲マンションを売却した際発生した利益の特別控除(譲渡益3000万円までは非課税になる)と、
新たなマイホームを取得する場合の住宅ローン減税は基本的に併用できない
と記載しました。
以下のブログで書いております。
旧居の譲渡益3000万円控除と新居の住宅ローン控除が併用できない理由
一般的には、マイホームの住み替えなので、
自宅を売却したら、新たに新居を購入する方も多いと思います。
(我が家もそうです。)
その場合、
なぜ旧居の「3000万円の特別控除」と
新居の「住宅ローン減税」が
併用できないのかというと…
住宅ローン控除を適用する年および前後2年以内は、
3000万円特別控除の適用は不可
という決まりがあるからです…
詳しくは国税庁→マイホームを売ったときの特例
つまり絵で表現するとこんな感じと思われます。
![](https://yutorichannel.com/wp-content/uploads/2020/09/IMG_6473.jpg)
拙い絵ですみません…
上記の例でいうと、
R1年度から住宅ローン控除を適応させると思います。
例えばH29年度にマイホームのマンションを売却して譲渡益がでて、
H29年分の確定申告で3000万円の特別控除を申請していた場合、
R1年度に購入した新居の住宅ローン控除(10年分)は
適応できないのです…!
( ゚д゚ )
そんなの知らないよ〜!
我が家も事前に調べていなかったら、
まんまとこの状況になるところでした…
さて、前置きが長くなりましたが、
なんとかして税金を払いたくない
3000万円特別控除と住宅ローン控除を併用できないか!?
といろいろ調べてみました。
ちょっと現実的ではないですが…
方法がなくもなさそうです。
新居に住んで3年経ってから旧居を売却する
「住宅ローン控除を適応する年、および前後2年が
3000万円特別控除と併用できない」ということは、
住宅ローン控除を適応して3年後には
併用可能だと考えられます!!
なので新居に引っ越してから旧居は売却活動せず、
そのまま放置しておく…
新居に住んで3年経ったら売却活動を行い、
無事売れたらその年の確定申告で3000万円の特別控除の
申請を行えると思います!!
![](https://yutorichannel.com/wp-content/uploads/2020/09/IMG_6475.jpg)
ただし、注意点があります。
3000万円の特別控除を受けるためには、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の
12月31日までに売ること。
という決まりがあります。
なのでR1年から新居に住み始めて住宅ローン控除を開始する場合、
R4年の12月31日までに売却しなければいけません!!
売却した月にもよりますが、おそらく
実質1年ないと思います!
マンション売却なんて、
運やご縁もあるし、
短期間で売るために安く売却してしまうと
本末転倒です…。
(そもそも売却益がでないと控除の必要もない)
まず3年後に不動産の価値がどうなっているかはわからないので、
現在と同様に高く売れる保証はありません。
ていうかそもそも、
旧居も住宅ローンで購入していたら、
3年間は新居とダブルでローンを組むということですよね…
(旧居は眠らせている間賃貸にだしても良いかは不明です…)
う〜〜〜ん
やっぱり現実的じゃない…
共働きの場合、夫婦で名義を分けてそれぞれが控除を受ける
我が家は正社員共働きで私は夫の扶養には入っておりません。
ですがマンションを購入したとき、
ダブルローンは組まなかったので、
旧居の分譲マンションは100%主人の名義でした。
つまり旧居のマンションは
夫が100%購入して、夫が100%売却したので
夫が3000万円の特別控除を受けても
私は税制上一切関係ありません(多分)
ここで夫が新居の住宅ローンも契約すると、
住宅ローン控除は受けられませんが、
例えば妻の私が100%住宅ローンを契約した場合…
私は3000万円の特別控除を受けていないので、
住宅ローン減税を受けることができるのです!!
しかしここで注意点があります。
新居のマイホームが100%妻(または夫)の名義になる
離婚さえしなければあまり意識しないですが、
マイホームの名義が100%妻(または夫)になるので、
共働きで完全に半々にしたいというご家庭や、
一家の大黒柱の名義にしたいという考えの場合は難しいですね。
表面上は見えないとこなんですけどね。
妻が育休取得や退職したら住宅ローン控除の恩恵が減る
住宅ローン控除は、払った税金が戻ってくる制度なので、
そもそも払った税金が少なければ控除も少なくなります。
例えば育休取得したり、育児と仕事の両立が大変で退職したりすると、
所得税や住民税の支払い額が少ないので、
戻ってくる金額も少なくなります。
住宅ローン減税を受けるためにマイホームの名義を妻にした以上、
10年間は控除を受けられるように仕事を頑張らないと
意味がなくなってしまいますね…
住宅ローン減税をMAXで受けられる人は以外と少ない
住宅ローン減税は、
年末の住宅ローン残高×1%(MAX40万円/年)が
10年に渡り所得税から控除されます。
※所得税から控除しきれない場合は、住民税からMAX13万6,500円控除されます。
しかし…
年間40万円も所得税(&住民税)払っている人って、
20代、30代では多くないと思います。
我が家もそんなに払っていません…
さらに我が家の場合、妻の私が時短勤務をしており、
子供が小学6年生まで今の働き方を続ける予定です。
あと十年弱ですね…。
そのため私が支払っている所得税・住民税も、夫に比べると少ないです。
もし私が住宅ローン減税を受ける場合、
夫に比べるとあまり恩恵を受けられません。
私のお給料では住宅ローン減税の恩恵をたいして受けられないならば、
譲渡税を支払って、夫が新居の住宅ローン減税を受けたほうが、
トータルで見るとお得なのかもしれません。
(ここはきちんと計算が必要ですが)
まとめ
3000万円の特別控除と住宅ローン減税を併用できなくもない!?パターンを紹介しました。
1点目の方法は、あまり現実的ではない方法でしたが、
2点目の方法は、
もし奥様がバリバリ働いていて、所得税や住民税をたくさん支払っているならば、
有効な方法だと思います。
ぜひ、実際に計算してみて、お得な選択をしてみてください。
ちなみに、2点目の方法は、
実際に税務署に電話で相談したら回答してもらえた方法です。
かなり親切丁寧に教えてもらえたので、
くわしくは直接お問い合わせしてみてください。
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