【住み替えのしくじり】マンション売却検討中の方にぜひ読んでほしい!不動産譲渡益に対する長期譲渡所得税と減価償却費の期間考え方の罠

マンション売却
スポンサーリンク

こんにちは!
昨年、約6年間住んだ分譲マンションを売却し、おかげさまで譲渡益がでたので、
年度末(ぎりぎり)に確定申告を行いました。

そのなかで、色々と初めて知ったことがたくさんありました。
事前に知っておけば節税できたかもしれない!

私のしくじり(無知)が誰かのお役にたてば…と思い、記載しておきます。



住み替えで3,000万円特別控除を利用する前に要確認


不動産譲渡益については、3,000万円特別控除という制度があり、
確定申告の際にこれを利用すれば
3,000万円以下の譲渡益に対する税金は免除されるので、
殆どの場合支払う税金は0になると思います。


が、

我が家は利用しませんでした。



なぜならば、我が家は
分譲マンションを売却→注文住宅を住宅ローンを利用して購入するため、
今年、注文住宅の住宅ローン減税を利用するからです。


実は、

住宅ローン控除を適用する年および前後2年以内は、3000万円特別控除の適用は不可

というルールがあるのです。

住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例(3000万円控除)の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」


我が家の場合、

不動産譲渡税の控除額 < 住宅ローン減税

となったため、おとなしく不動産譲渡税を支払い、
住宅ローン減税を10年(+3年(新型コロナ特例措置))間受けよう!ということになりました。





住宅ローン減税と3,000万円特別控除が併用できないなんて、
売却時の不動産営業も、注文住宅の営業も、土地の営業も、
だ〜〜〜れも教えてくれませんでした。


我が家は普通に3,000万円の特別控除を受けるつもりだったので、
あやうく住宅ローン減税(制度上はMAX400万円)を受けられないところでしたよ…


たまたま「3,000万円の特別控除→住宅ローン減税と、両方申請した人が、
税務署からあなた住宅ローン減税受けられませんよ、という指摘があり数百万円損した」というブログを拝見して、
色々調べて税務署に問い合わせて初めて知ったのでした…
ほんとたまたま…



これから住み替えを検討していて、売却利益が出そうな方は、

3000万円特別控除を利用するか、新居で住宅ローン控除を利用するか、
どちらが得になるかしっかり比較検討してくださいね!





このへんは、以下の記事に詳しく記載しています!

当時、衝撃の事実を知った私の絶望感を男性が表現してくれていますw




ちなみに、併用できなくもない…!?方法もありますが、
一般庶民には現実的ではありませんでした…







そして、いざ確定申告を行ったら、またもや、
「こんなの知らないよ〜〜」

ということが出てきました。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の所有期間の考え方


まずは、不動産譲渡税の税率です。

売却した不動産の所有期間に応じて、譲渡税の税率がかわってくるのです…
長期所有していた方が税金は安くなるようで、

短期譲渡所得…所有期間5年以下→39.63
長期譲渡所得…所有期間5年以上→20.315


なんと、約20%近く税率が異なるのです。

我が家は2014年9月に分譲マンションの引き渡しを受けてからマイホームとして居住し、
2019年12月に売却活動を開始しました。
この時点で、丸5年3ヶ月所有しておりますので、
数字上は間違いなく、5年以上の長期所有になるのですが。


ここで「こんなの知らないよ〜」です。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

国税庁「土地や建物を売ったとき」


すなわち、
もしも2014年9月に購入したマンションを2019年12月に売ったとしたら、
実際は5年3ヶ月所有しているのに、
土地や建物を売った年(2019年)の1月1日時点では、
4年4ヶ月…すなわち短期譲渡所得になってしまうのです…!!


幸い(?)実際にはもう少し売却に時間がかかり、
売買契約をしたのは、2020年1月1日をすぎてからだったので、
5年以上所有の長期譲渡所得になりましたが…


普通に知らずに売却活動していたので、もしあと2ヶ月早く売れていたら、
39.63%税金払わないといけないところでした…

そういえば、税金関係って、
事象が起こった年の1月1日時点で考えることが多いですよね…

約20%の違いは大きいです…
知らなかった…だけでは悔しすぎます。

売却活動中の方は、
税制上の不動産所有期間にご注意ください。



このことはこちらの記事にも記載しております。


減価償却の考え方

つづいて、「そんなこと知らないよ〜」その③です笑


いざ確定申告を申請してみると、
不動産譲渡所得の計算で「減価償却」というものが出てきました。

減価償却とは…

建物は基本的に経年によって価値が少しずつ減っていくという考えにより、
減少した価値を金額で表した数字が『減価償却費』で、
建物の購入代金建物の構造等によって決められた係数経過年数を乗じて算出します。
(減価償却は土地には当てはまりません)


結局なにかっていうと、
この減価償却費が大きくなると、
「経年劣化によって価値が少ないはずなのに、高く売れている→譲渡益が多く見える。」

すなわち、支払う税金も高くなるのです…



実は私、事前にどのくらい譲渡所得税を支払わなければいけないのか、
エクセルで計算していたんですよね。
でも、実際に確定申告してみると、数字が合わない…

自分で計算した額よりも税金が高かったのです…
そこには、また、
所有期間の数え方にからくりがありました…


減価償却費の計算方法はRC構造のマンションの場合

減価償却費=建物購入代金×0.9×0.015×経過年数

国税庁「減価償却費」の計算について

で計算します。


私、経過年数5年で計算したんですよね。
だって前述の通り、1月1日時点では5年だったし、
売却の売買契約は2020年2月だったので、実際の経過年数も5年5ヶ月でした。


しかし実際の確定申告で入力するとなぜか経過年数が6年
で計算されました…


そのからくりは以下の注釈です。

経過年数(※) 1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。


なぜか減価償却の経過年数に関しては
6ヶ月以上は1年とカウントされるのです…!

え、ほんと意味わかんない…



だったとしても、
実際の経過年数は5年5ヶ月だったので、
6ヶ月未満切り捨てで5年になるのでは…?と思いますよね…

この減価償却の経過年数は、
(購入)不動産取得日〜(売却)引渡日(≠売買契約日)
で考えられるようです…。


売買契約日は2020年2月だったので、そこまでだと5年5ヶ月ですが、
実際のマンション引き渡しは2020年5月だったので、
5年8ヶ月6ヶ月以上切り上げで

6年
となるんですね…



実際にはたった3ヶ月の経過年数の違いで、
税金が5万円ほど違いました
(5年パターンと6年パターン2回計算した)

5万円(我が家の場合です)って大きいですよ…



引き渡し日を決定する場合は、
減価償却費の経年数が何年になるか?
考慮することをおすすめします!






さらに言うと、
減価償却費を計算するときの「建物購入代金」には、
なんと諸費用(オプション代、付帯工事)も含まれます。
土地と建物の割合から、諸費用の建物分も計算されて加算されるのです…

私は当初純粋な建物代金しか減価償却費に含まないと思っていました…
減価償却費、思った以上に大きくなります。
そうすると、数字上は譲渡益が大きく見えて、それにより税額も大きくなるという…


買ったときより高く売れた〜♪と喜んでいましたが、
実際は減価償却が思った以上に大きいし、手数料やら税金でほぼ利益はありませんよ( ;∀;)
がっくり…

まとめ

住み替え、マンション売却で利益が出たときの
「こんなこと知らないよ〜」な経験3つご紹介しました。

  1. 3,000万円特別控除と住宅ローン減税の併用は難しい
  2. 長期譲渡所得は1月1日時点の所有期間
  3. 減価償却の経過年数は6ヶ月以上切り上げ


私は実際に確定申告しなければ知るよしもなかったことです。



事前に知っていれば、
もっと節税できたかもしれません!

そして、運悪く知らなければ、むちゃくちゃ損していたかもしれないのです!
(数ヶ月の違いで税金が倍だったかも…とか、もし住宅ローン減税受けられなかったら…と思うとゾッとしますね…)



本当に誰も教えてくれません…
自ら調べて問い合わせして、正しい情報を得なければいけません。


もしかしたらこの情報もすぐに古くなるかもしれませんが…
住み替えを考えているかたのお役にたてたら幸いです!

コメント

タイトルとURLをコピーしました