【マンション売却】不動産譲渡所得に対する減価償却費の経過年数の注意点

こんにちは！
昨年、約6年間住んだ分譲マンションを売却し、おかげさまで譲渡益がでたので、
年度末（ぎりぎり）に確定申告を行いました。

そのなかで、色々と初めて知ったことがたくさんありました。
事前に知っておけば節税できたかもしれない！

私のしくじり（無知）が誰かのお役にたてば…と思い、記載しておきます。




本日は、
マンション売却における減価償却の考え方についてです。

減価償却とは

減価償却とは…

結局なにかっていうと、
経年劣化で下がった価値分を金額で表したもの→減価償却費

不動産の譲渡所得を計算する際に、
経年による価値減少を加味します。




減価償却費が大きくなると、売却した建物の価値が小さくなる。
→譲渡金額が大きければ、利益が多く見える。


すなわち、
支払う税金（譲渡税）も高くなるのです…

不動産譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、
買ったときの金額よりも、売ったときのほうが高ければ、
利益がでて、
その利益に対して税金がかかります。

例えば、
3300万円で購入したマンションが4000万円で売れたら、
700万円利益があるように見えます。

ただ、実際は、
購入したときも、売却したときも、
それぞれ諸費用がかかっているし、
減価償却も加味する必要があります。




簡単に、譲渡所得の計算方法をのせておきます。

減価償却費の計算方法は、RC構造のマンションの場合

となります。

たとえば、
3300万円（内諸費用300万円）で購入したRC構造マンションを
5年後に4000万円で売却。売却手数料は140万円とした場合
※取得費は建物のみとする

実際はマンション取得費に土地分等もあるのでこのような数字にはならないと思いますが…


3300万円で買ったマンションを4000万円で売ったら、
利益は700万円…

とおもいきや、
仲介手数料差し引いても減価償却があることで、
82万円利益が多く見えますね。

82万円に約20％の税金がかかると、
164,000円となります。




減価償却、結構な影響になります……

原価償却の経過年数の数え方に注意

実は私、事前にどのくらい譲渡所得税を支払わなければいけないのか、
エクセルで計算していたんですよね。
でも、実際に確定申告してみると、数字が合わない…

自分で計算した額よりも税金が高かったのです…
そこには、
経過年数の数え方にからくりがありました…

減価償却費の計算は、次のとおりです。
減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（※）

（※）　1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。

国税庁「減価償却費」の計算について

うちのマンションの
不動産取得は2014年9月。
売却の売買契約は2020年2月だったので、

売却した年の1月1日時点では5年だったし、
実際の経過年数も5年5ヶ月でした。
なので、経過年数を5年で計算していました。

しかし実際の確定申告で入力するとなぜか経過年数が6年
で計算されました…

だったとしても、
実際の経過年数は5年5ヶ月だったので、
6ヶ月未満切り捨てで5年になるのでは…？と思いますよね…


なんと減価償却の経過年数は

で考えられるようです。



売買契約日は2020年2月だったので、そこまでだと5年5ヶ月ですが、
実際のマンション引き渡しは2020年5月だったので、
5年8ヶ月→6ヶ月以上切り上げで

6年となるんですね…




実際にはたった3ヶ月の経過年数の違いで、
税金が5万円ほど違いました…
（5年パターンと6年パターン2回計算した）





5万円（我が家の場合です）って大きいですよ…





というわけで、
引き渡し日を調整できる場合は、
減価償却費の経年数が、6ヶ月以上か以下か？
考慮することをおすすめします！

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ちなみに、減価償却は6ヶ月以上切り捨てとかするくせに、
譲渡所得の短期か長期かは、1月1日時点の所有期間で計算するんですね……

な〜〜んかモヤる…

減価償却にはオプション代や付帯工事も含まれる

さらにややこしいことに、

減価償却費を計算するときの「建物購入代金」には、
なんと諸費用（オプション代、付帯工事）も含まれます。
土地と建物の割合から、
諸費用の建物分も計算されて加算されるのです…


私は当初純粋な建物代金しか減価償却費に含まないと思っていました…




減価償却費、思った以上に大きくなります。
そうすると、数字上は譲渡益が大きく見えて、
それにより税額も大きくなるという…



買ったときより高く売れた〜♪と喜んでいましたが、

実際は減価償却が思った以上に大きいし、
手数料やら税金でほぼ利益はありませんでしたよ
(　；∀；)


がっくり…

まとめ

住み替え、不動産売却、確定申告…
はじめてのことばかりですが、
誰も教えてくれません。

自分で調べるのは、
いざ申告をするときになってから……




事前に知っていれば、
もっと節税できたかもしれません！




これらの情報が初めてマイホーム（マンション）の売却をする方の
お役に立てば幸いです！